L’EVALUATION DES BIENS ATYPIQUES DES COLLECTIVITÉS EN AUVERGNE
Expertise immeubles spécifiques à Clermont-Ferrand et dans toute l’Auvergne : expertise prisons, stations d’épuration, manoirs, etc
Jusqu’à une époque récente l’Etat et les collectivités avaient tendance à se séparer d’immeubles devenus inutiles dans des conditions financières peu satisfaisantes voire à l’euro symbolique. Cette pratique est désormais abandonnée et les collectivités cherchent désormais à valoriser au mieux leur cession d’actifs immobiliers en recherchant des acquéreurs potentiels quitte à différer la cession de ces derniers dans le temps.
Un marché nouveau est apparu.
Les collectivités locales, communes, communautés de communes mais aussi les régions et l’Etat possèdent un actif immobilier digne d’un inventaire à la Prévert.
Les circonstances économiques actuelles et la réduction des dotations de l’Etat aux collectivités territoriales conduit ces dernières à alléger leurs actifs immobiliers.
L’Etat de son côté a engagé une refonde complète de son patrimoine immobilier au niveau national le conduisant à mettre en vente un grand nombre d’immeubles.
L’expert se trouve parfois confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents mettant en échec en tout ou partie les méthodes traditionnelles de l’estimation par comparaison directe, par la capitalisation du revenu ou par la méthode du bilan promoteur.
Des immeubles spécifiques.
Les collectivités sont riches dans leur patrimoine de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché car ce sont généralement des bâtiments utilisés en dehors du contexte d’une véritable économie de marché immobilier.
Il s’agit le plus souvent d’écoles, de centre de vacances, de maisons de retraite, d’anciennes mairies, de prisons, casernes colonies …
Ces constructions sont parfois situées dans des zones denses mais fréquemment dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et spécifique des volumes existants.
Le cas le plus délicat est celui d’installations obsolètes et monovalentes comme les stations d’épuration, les usines désaffectées et le plus souvent polluées.
Dans ce cas la valeur du bien sera appréciée, à dire d’expert, en fonction de l’intérêt patrimonial de bien.
C’est là que l’expert trouve tout sa place car il devra faire preuve d’imagination et envisager l’utilisation future du bien en prenant en compte les règles d’urbanisme applicables ou susceptibles d’évoluer dans un avenir proche, mais également les dépollutions éventuelles.
A la limite l’évaluation des biens atypiques peut conduire à des valeurs négatives si l’on prend en compte les coûts de démolition, de mise en sécurité ou les coûts de dépollution (amiante, métaux lourds…).
Les raisons de la vente.
L’Etat comme les collectivités se sont engagés dans une procédure de rationalisation des leurs actifs immobiliers.
La politique immobilière de l’Etat conduit à restructurer et à mutualiser ses services en abandonnant des locaux excentrés ou mal adaptés.
La Banque de France a opéré de la même manière en resserrant son réseau de succursales.
L’évaluation de certains immeubles mis en vente par la Banque de France et atypiques s’est avérée difficile faute de points de repère sur le marché de l’immobilier. Bien que situées principalement en centre ville les succursale de la banque sont souvent constituées de vastes bâtiments assortis d’une ou plusieurs salle fortes et de salles des coffres.
Si certains bâtiments de ce type ont été repris par des établissements bancaires privés, le prix de tels biens dépendait largement du projet des acquéreurs et de leur degré de convertibilité et de rentabilité au regard de ce projet.
Pour les collectivités locales la départementalisation des services d’incendie a conduit à des regroupements induisant des abandons de locaux communaux (casernes de pompiers).
Cas de biens spécifiques.
Dans le florilège du catalogue des biens spécifiques des collectivités l’on citera deux exemples.
Le premier est celui d’un ancien camping municipal abandonné car ne répondant plus aux normes et obsolète dans sa conception (simples emplacements avec un local sanitaire) mais d’une surface importante et situé à proximité d’une station de sport d’hiver.
L’expert pourra alors démontrer qu’un investisseur de mobiles-hommes serait en capacité de reprendre ce site qui bénéficie d’une attractivité commerciale qui ne pouvait être envisagée auparavant (emplacements de caravaneiges par exemple).
Le simple changement de destination conduit a revaloriser la valeur du bien.
Le second exemple est constitué par une station d’épuration désaffectée.
Située dans le périmètre éloigné d’une zone d’activités qui tend à s’agrandir et ou il existe une pénurie du foncier.
L’expert va devoir s’attacher à réfléchir à la transformation du site de la station (remblaiement dépollution et stabilisation des sols), au coût de ces travaux et à la valorisation du terrain en vue d’une utilisation dans le cadre de la zone d’activités ou une demande existe.
L’évaluation des biens atypiques des collectivités est un exercice ou l’expert foncier peut mettre en avant son expérience et sa capacité à analyser le bien dans sa consistance actuelle, mais aussi future, par l’utilisation des capacités de l’immeuble dans une destination qui n’était pas la sienne originellement. Par là même l’utilisation de la méthode classique de valeur à l’emplacement pour les campings n’est d’aucune utilité. Il en est de même pour la valeur à la chambre d’anciens hôtels ou de cliniques.
En revanche la connaissance qu’à l’expert des valeurs locales du foncier, sa capacité a analyser les potentialités du site concerné, la réflexion qu’il conduit sur les besoins locaux en adéquation avec le bien de la collectivité, font de ce dernier l’acteur indispensable de cette mutation.
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